Konut sektörünün finansmanı


Türkiye'de sanayileşmeyle birlikte hızla artan nüfus hızlı kentleşme sonucunu yaratmıştır. Hızlı kentleşme sonucunda doğal olarak konut talebi artıyor tabii ki. Konut arzı ise talebi karşılayacak oranda artmıyor. Bunun sonucu konut açığıdır.

Konut açığı sağlıksız yapılaşma, gecekondulaşma yani kısaca çarpık kentleşme demektir. Konut açığı Türkiye'nin gündemine sık sık imar aflarını getirmiştir. İmar afları maalesef ülkemizin kaderi olarak görülmüştür. Konut açığı için gerekli önlemleri almayan kamu otoritesi onun yarattığı olumsuz sonuçları giderebilmek, ıslah edebilmek için imar affı dediğimiz düzenlemelere gitmek zorunda kalmıştır.

Konut açığının kapatılamamasının, yani konut üretiminin, arzının yeterince artmamasının iki temel nedeni var.

1. Finansman problemi,
2. Arsa üretim politikalarının yetersizliği.

İmar aflarının kaderimiz olmasını istemiyorsak bu iki problemi çözmek zorundayız. Soruna doğru bakış açısıyla yaklaşırsak çözümler zor değil.

Finansman problemi temelde tasarruf ve kaynak yetersizliğiyle bağlantılı olsa da çoğunlukla finansmanda kullanılabilecek fonları ellerinde bulunduranlar ile bu fonlara gereksinme duyanlar arasında bağlantıyı kuracak mekanizmaların olmaması veya iyi işlememesi ile ilgilidir.

Artık kişisel birikimlerin kullanılması yoluyla ya da banka sisteminin veya devletin konut sektörünü doğrudan kredilendirmesi yoluyla finansman geçerli yöntemler değil. Bu yöntemlerle sektörü harekete geçirmek, ivme kazandırmak mümkün değil. Zaten ülkemizdeki uygulamasında ipotek kredilerinin konutların maliyetine oranı en yüksek (loan to value) yüzde 20'ler düzeyinde (1997 yılı) düzeyinde gerçekleşmiş olup, bu oranın yüzde 70 - 80'ler düzeyinde olması gerektiği dikkate alındığında, bu oranın finansman sağlaaktan öte sadece bir destek niteliği taşıdığı ortadadır.

Ayrıca enflasyonist bir ortamda banka sisteminden, toplanan kısa vadeli kaynakları uzun vadede kout sektörünü finanse etmekte kulanmalarnı beklemek gerçekçi olmaz.

Sermaye piyasalarının konut finansmanında kullanılması önemli bir alternatiftir. Başta ABD olmak üzere bir çok gelişmiş ülke konut finansmanını sermaye piyasaları aracılığıyla gerçekleştirmektedir.

Türkiye de bunu yapmak zorundadır. Bunun için konut kredilerinin teminatı olan ipoteğin alınıp satıldığı piyasalar olacaktır. Bankalar açmış oldukları ipotek kredilerini topluca bir kuruma devredebilecekler ve bu kredileri toplayan kurum da bunları bir menkul kıymete bağlayarak ikincil piyasada satacaktır. Yani işin esası bu kredilerin bir şekilde alınıp satılacağı piyasaların oluşturulmasıdır.

Burada devlete görev düşmektedir. Bu konuda bürokratik örgütlenmelerden çok konut sektörünün finansman problemini çözecek örgütlenmelere gitmek daha doğru olacaktır.

 

M.Akif HAMZAÇEBİ - Finansal Forum / 25 Nisan 2001